Cos’è l’Indennità di sopraelevazione? L’indennità di sopraelevazione è un compenso che il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale deve versare agli altri condomini quando decide di aggiungere nuovi piani o fabbricati.
Questo intervento comporta un aumento della volumetria e altezza dell’edificio, e l’indennità serve a compensare gli altri condomini per l’uso incrementato delle parti comuni dell’edificio. Questo compenso riequilibra le quote di proprietà modificate dall’intervento.
Indennità di sopraelevazione: normativa di riferimento
L’art. 1127 del Codice Civile è il riferimento principale per il calcolo dell’indennità di sopraelevazione. Esso stabilisce che:
- Possibilità di Sopraelevazione: Il proprietario dell’ultimo piano può costruire nuovi piani a meno che il regolamento condominiale non lo vieti.
- Solidità dell’Edificio: La sopraelevazione non è consentita se l’edificio non è sufficientemente solido.
- Estetica e Funzionalità: I condomini possono opporsi se la nuova costruzione compromette l’estetica, la luce, o l’aria degli altri appartamenti.
- Compensazione: Il proprietario deve pagare una compensazione agli altri condomini.
- Uso del Tetto: Se il tetto era utilizzato da altri condomini, deve essere ricostruito per mantenere l’uso originario.
Calcolo dell’Indennità di Sopraelevazione
Il calcolo dell’indennità si basa sul valore dell’area occupata dalla nuova costruzione e il numero di piani esistenti e nuovi. Ecco i passaggi principali:
- Valutazione dell’Area: Si determina il valore attuale dell’area su cui si costruisce la sopraelevazione.
- Divisione per Piani: Si divide il valore dell’area per il numero totale di piani, incluso quello nuovo.
- Quota del Sopraelevante: Si detrae la quota spettante al proprietario che sopraeleva.
Esempio di Calcolo
Supponiamo che un edificio a quattro piani abbia un valore dell’area di €600.000. Se un proprietario vuole aggiungere un quinto piano:
- Quota per Piano: €600.000 diviso per 5 piani = €120.000 per piano.
- Quota del Sopraelevante: €120.000 diviso per 4 piani = €30.000.
- Indennità Dovuta: €120.000 – €30.000 = €90.000.
Questo importo di €90.000 deve essere versato agli altri condomini come indennità.
Conseguenze del mancato pagamento
Il mancato pagamento dell’indennità di sopraelevazione può comportare diverse conseguenze:
- Azione Giudiziaria: Gli altri condomini possono avviare un’azione legale per ottenere il pagamento.
- Sospensione dei Lavori: Un giudice può ordinare la sospensione dei lavori fino al pagamento dell’indennità.
- Risarcimento Danni: Il proprietario può essere tenuto a risarcire eventuali danni causati dalla sopraelevazione.
- Sanzioni Condominiali: Lo statuto condominiale può prevedere sanzioni per il mancato pagamento.
- Modifica delle Tabelle Millesimali: Senza il pagamento dell’indennità, non possono essere applicati i nuovi millesimi per la ripartizione delle spese comuni.
Sentenze su sopraelevazione in condominio
Una sentenza significativa della Corte di Cassazione (ordinanza n. 2000/2020) ha stabilito che il diritto di sopraelevazione è limitato dalle condizioni statiche dell’edificio. In un caso specifico, una proprietaria aveva realizzato una sopraelevazione senza il consenso degli altri condomini, e la Corte ha confermato che tale intervento richiede il consenso unanime se le condizioni statiche non sono adeguate.
Inoltre, il divieto di sopraelevazione si applica anche quando le strutture esistenti non sono in grado di sopportare sollecitazioni sismiche. La concessione edilizia e le certificazioni tecniche non sono sufficienti se vi è rischio statico.
Il calcolo e la regolamentazione dell’indennità di sopraelevazione sono essenziali per garantire un trattamento equo in ambito condominiale. Rispettare la normativa vigente e procedere con il pagamento delle indennità dovute evita controversie legali e garantisce un equilibrio tra i diritti dei proprietari.
